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 WWW.QUANHUAOFFICE.COM  2011-8-10 16:39:08  文章来自:http://www.quanhuaoffice.com    阅读次数:2816

写字楼买卖双方税收


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写字楼买卖双方税收 
一次性交易流程

操作流程:查册——签三方约——业主报税——交易递件——完税过户——领新《房地产权证》
买卖双方须知:

查册
查册有两种方式:(1)业主须提供房产证的登记字号交由中介方代查。(2)业主本人持房产证和身份证原件到房管局提交申请。

专家提醒:

签约前查册是为了让您初步了解该房屋的登记情况(如产权人、地址、面积等情况、有没有抵押、有没有被查封或被规划等信息)以及能否正常交易,以保障买方的切身权益。

签合约
买卖双方协商后,在签约时期明确填写好交易要求,例如房款的支付方式、交楼标准、交楼时间等,避免产生误会,免除纠纷。

专家提醒:

合同中应说明本合同有哪些附件以及附件的效力等。必要的时候,还需签订有关的补充协议,一定要有细节性的明确约定。

业主报税
所报税额应按合同上的真实成交价格申报。

专家提醒:

依法纳税是每个公民应尽的义务,不管是个人还是企业、团体,都应切实履行自身责任,如实申报纳税,千万不要贪小便宜而做出偷税、漏税或瞒税等违法行为。

交易递件
若买卖双方亲自前往房管局办理,须持房地产证、买卖双方身份证、户口簿、婚姻证明。务必根据相约的时间提前到达,房管局凭号办理,仅记过号不等。2.如果您没有时间前去办理,建议签署委托书予代办机构代为递交。

专家提醒:

房管局拿号须出示房产证原件。 
前往房管局办理递件前需清楚该办公时间. 
完税过户
根据房管部门核准的交税金额交税。先交税费,才能凭税费发票办理过户手续。税费如下:

买方税费为: 

印花税=评估价×0.05% 
交易管理费=3元/平方米 
契税=评估价×3% 
登记费=50元/证(每多一个共有人多10元) 
贴证印花=5元/证 
个人转让普通居住用房,目前暂不需缴纳土地增值税。

卖方税费为:

营业税=(卖出价-买入价)×5.55% 
个人所得税=(卖出价-买入价-买入时交纳的契税-本次交易产生的营业税及其附加、印花税-房产交易费-其他费用(中介费、拍卖佣金))×20%; 
土地增值税=(卖出价-买入价-买入时交纳的契税-本次交易产生的营业税及其附加、印花税-房产交易费-其他费用(中介费、拍卖佣金))×适用税率-扣除项目合计×数算扣除系数; 
印花税=评估价×0.05%; 
交易管理费=3元/平方米; 
土地出让金=基准地价×3%(已缴可免征); 
土地出让金契税=土地出让金×3%(已缴土地出让金可免征); 
3税率的确定四档:增值额未超过扣除项目金额的50%的部分,税率为30%;增值额超过扣除项目金额的50%至100%的,税率为40%;增值额超过扣除项目金额的100%至200%的,税率为50%;增值额超过扣除项目金额200%的,税率为60%。 
为计算方便,可以通过速算公式计算: 
土地增值税税额=增值额*税率-扣除项目金额*速算扣除系数 
(0、5%、15%、35%分别对应小于等于50%、小于等于100%、小于等于200%、大于200%税率)。 
补充: 
一、营业税及附加(卖方),小计8547元: 
营业税=(45-31)*5.55%=7770元 
城建税和教育费附加=7770*(7%+3%)=777元。 
二、卖出印花税和买入契税(卖方),小计9525元: 
1、卖出印花税=45*0.05%=225元 
2、买入印花税=31*0.05%=155元 
3、买入时契税=31*3%=9300元 
三、印花税和契税(买方),小计13725元: 
1、印花税=45*0.05%=225元 
2、契税=45*3%=13500元 
四、个人所得税(出让方),32155.6元: 
1、增值额=45万元-(31万元+8547元+9525元)=121928元 
2、规定扣除项目:328075元 
个人所得税税额=121928*20%=32155.6元 
五、土地增值税(出让方),36578.4元: 
1、增值额=45万元-(31万元+8547元+9525元)=121928元 
2、规定扣除项目:328075元 
3、增值额占扣除项目金额的比例:36.8%(117728/319610*100%),因此适用第一档税率50%: 
土地增值税税额=121928*30%=36578.4元 
六、出让方共需缴纳税费款为77506元,受让方为13725元。 
七、除契税向财政局的农税中心(局)缴纳以外,其他统一向地税局缴纳。 
(此为非普通居住用房的二手房交易税费,仅供参考)

专家提醒:

缴纳税费分为现金和银行卡两种支付方式,具体交易方式以各交易中心为准。建议提前了解交易方式,以加快交费的速度。 
如无特殊约定,此时可进行物业交接。 
领新《房地产权证》
若没有委托取证,请买方亲持受理回执和身份证原件,前往房管部门领取房产证。

专家提醒:

务必核对清楚新证上的内容(如产权人名,身份证号码、地址等)。

 
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